КАК ГРАМОТНО СОСТАВИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Основанием для возникновения обязательств у сторон является договор, которым регулируются отношения между арендодателем и арендатором. Договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, причем данная передача осуществляется арендодателем и не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору, который получает его лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Перед заключением договора аренды необходимо установить правоспособность арендодателя на распоряжение принадлежащим ему имуществом, так как в ряде случаев право распоряжения имуществом может быть ограничено собственником и нормами законодательства, в частности нормами Указа Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 предусмотрены случаи, когда имущество должно передаваться в аренду только при проведении аукциона (п. 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 518).

Заключение договора аренды без соблюдения норм законодательства, которыми устанавливаются правомочия лица на заключение договора, может не создать правовых последствий для лица, от имени которого был заключен данный договор, и сделка впоследствии может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, то есть по иску собственника в силу положений ст. 175, 184, 275–276 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Следовательно, при заключении договора аренды, во избежание вышеуказанных последствий, необходимо указать вид права (собственность), на основании которого недвижимое имущество принадлежит правообладателю, а также ссылку на правоустанавливающий документ (на­именование, кем и когда выдан, его номер).

При заключении договора, в силу требований ст. 402 ГК, необходимо согласовать все существенные условия договора, прямо преду­смотренные законодательством (ст. 577 ГК, ст. 8 Закона Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. № 460‑XII (ред. от 30 июля 2004 г.) «Об аренде»), а именно:

1) обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

2) обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

3) размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

4) распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества,

5) иные условия, обязательность которых прямо предусматривается законодательством для определенного имущества.

Описание объекта договора аренды

При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, согласно п. 3 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20, указываются:

1) общая площадь арендуемых помещений;

2) их месторасположение;

3) планировка и состав (перечень, нумерация).

Указанные требования к описа­нию объекта договора аренды недвижимости вытекают, прежде всего, из специфики оборотов объектов недвижимости, право собственности на которые возникает только с момента их государственной регистрации и оформления документов, позволяющих идентифицировать недвижимое имущество.

Размер арендной платы

В силу пункта 1 статьи 625 ГК договор аренды здания или со­оружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Статьей 585 ГК предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, в том числе и размер арендной платы, определяются договором аренды, если иное не установлено законодательством.

Ограничения по установлению размера арендной платы по соглашению сторон установлены Указом № 518 в отношении следующих объектов:

1) сдаваемых в аренду торговых мест, расположенных на рынках и иных торговых объектах, в торговых центрах государственной и частной формы собственности для осуществления розничной торговли частной формы собственности.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» размер арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, определяется арендодателями торговых мест исходя из размера базовых ставок арендной платы, согласно приложению к Указу, с применением коэффициентов 0,6–1,0, установленных облисполкомами и Минским горисполкомом, в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах;

2) объектов, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь, либо административно-территориальная единица, обладающая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.

Следует помнить, что если иное не предусмотрено договором аренды, арендная плата может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 585 ГК).

Однако в случае если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, которым устанавливаются обязательные для сторон правила (иные, чем те, которые действовали при заключении договора), условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством (п. 2 ст. 392 ГК).

Обязанности сторон

При заключении договора аренды необходимо четко прописывать права и обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, а именно:

1) обязанность проведения теку­щего и капитального ремонта;

2) состав и порядок расчетов расходов, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги.

Следует отметить, что вопросы оплаты вышеуказанных расходов часто вызывают споры между арендаторами и арендодателями.

Вопросы, касающиеся распределения расходов, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, в законодательстве четко не урегулированы. Поэтому при определении прав и обязанностей сторон можно применять рекомендации по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги, разработанные Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь и одобренные Межведомственной рабочей группой для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной базы в этой сфере, созданной распоряжением Премьер-министра Республики Беларусь от 20 февраля 2009 г. № 18 р (протокол от 27 января 2010 г. № 1).

Срок действия договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договоры аренды недвижимого имущества заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов (пп. 1.1 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений»).

В случае если иное не предусмотрено договором, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В то же время законодательство содержит ряд оснований, при которых возможно досрочное расторжение договора аренды как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя (ст. 590–591 ГК). Кроме того, договором могут быть установлены дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон.

Предотвратить возникновение конфликтных ситуаций и обес­печить свои права следует на этапе согласования условий договора. Только соблюдение паритета во взаимоотношениях сторон договора поможет им сохранить взаимовыгодное сотрудничество и избежать судеб­ных разбирательств.

Э. Г. Кунцевич, директор ООО «Юридическо-консалтинговое бюро Кунцевич и партнеры»