Реконструкция и капремонт: мало денег и много ляпов

Практическая конференция «Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий в Республике Беларусь: проблемы и решения» прошла в обычном формате. Спикеры в очередной раз попытались завести публику «эксклюзивной» информацией о том, что цена квадратного метра определяется уровнем экономического развития общества и что 21 % населения, по исследованиям Всемирной организации здравоохранения, желает жить ниже восьмого этажа. Кругозор слушателей небывало расширился, однако проблемный вектор остался прежним – остановить стремительный износ жилого фонда без масштабных инвестиций не представляется возможным.

Директор ГП «Институт жилища – НИПТИС им. Атаева С. С.» профессор Владимир Пилипенко принес свои извинения за то, что заместитель министра архитектуры и строительства Дмитрий Семенкевич не смог присутствовать на мероприятии. Однако передал от его лица пожелания плодотворной работы, дабы «наметить пути решения этой сложной и важной для республики проблемы».

165 млн м² – именно столько старого жилья нуждается в реконструкции. «Жилье, которое мы строим сегодня, должно обеспечить возможность его модернизации по истечении времени. Ученые пришли к выводу, что моральная деградация жилого комплекса наблюдается через 10–15 лет эксплуатации. Вопросы комфорта экологичес­кой безопасности тоже важны и должны решаться комплексно. Сегодня мы все часто заводим речь о зеленом строительстве, – отметил Владимир Митрофанович. – Стоимость реконструкции достаточно высока, если речь идет к приведению его к современным потребительским качествам. Ведь при проектировании мы не учитывали вопроса модернизации здания в дальнейшем».

Большие материальные затраты и недостаточное финансирование – важнейшие темы конференции. Параллельно с этим говорилось о смелых и похвальных планах. Как например о том, что к 2050–60‑му годам будет создан совершенно чистый экологический фонд.

Главный инженер УП «Институт «Гродногражданпроект», заслуженный строитель Республики Беларусь Рышард Кацынель наглядно продемонстрировал ляпы отечественного капитального ремонта, о которых широко не говорят, но последствия которых от упорного замалчивания не становятся менее плачевными. Обрушенные стены школ, трещины на потолке и многое другое было показано в презентации главного инженера. А причины происходящего все те же – недостаточное финансирование и халатность.

И тем не менее, несмотря на трудности, эффект от работ по капитальному ремонту заметен. В частности, в редакцию БСГ обратилась читательница, которая «первый раз столкнулась с тем, что капитальный ремонт был проведен на высоком уровне, как в плане качества, так и человеческого отношения строителей к жильцам дома». Женщина с умилением рассказывала про отличную работу отделочной бригады ОАО «Минскремстрой» Ремонтно-строительного филиала Фрунзенского района, которая проводила ремонт дома номер 70 по улице Данилы Сердича. Женщина поименно выразила благодарность прорабу, столяру, молярам – Алексею Иванову, Николаю Сливко, Ивану Юковичу, Алле Коханской – и всем специалистам, кто трудился над этим домом. К сожалению, это пока абсолютно единственный благодарственный порыв в многолетней истории редакции. А исключение, как известно, лишь подтверждает правило.

Приводим выдержки из некоторых докладов, прозвучавших на конференции.

Владимир Сохадзе, директор НПООО «Алкид», кандидат технических наук: «Практические решения проблем гидроизоляции зданий и сооружений при их ремонте и реконструкции».

Стоимость фундамента обычно составляет 15–20% от общей стоимости здания, а затраты на гидроизоляцию фундамента – всего 1–3%. Но просчеты и некачественно выполненная гидроизоляция неизбежно приведут в будущем к вложениям существенно больших сумм. Гидроизоляционные работы являются одними из самых сложных и ответственных в строительстве. Это связано с необходимостью обеспечения основного требования к гидроизоляции – высокой надежности. И НПООО «Алкид» решает высокие задачи вот уже более 20 лет.

НПООО «Алкид» является старейшим белорусским производителем гидроизоляционных и защитных материалов на основе битума. И на протяжении всей работы предприятия его девизом является: «Качество превыше всего!». Вся продукция НПООО «Алкид» выпускается по техническим условиям, защищена патентами и имеет свидетельства, подтверждающие качество продукции. Но на сегодняшний день рынок Республики Беларусь заполонен дешевыми гидроизоляционными материалами, не всегда сертифицированными. Конкурировать в таких условиях тяжело.

Сегодня действует ряд нормативно-правовых актов, диктующих требования к гидро­изоляционным материалам: СТБ 1262, ГОСТ 30693. Устройство гидроизоляции на основе битумного вяжущего до сих пор не утратило актуальности, что связано с относительной дешевизной битума. Однако следует отметить, что строительный битум становится хрупким уже при +10 ⁰C, и возникающие деформации приводят к появлению трещин, разрушению битумного покрытия и проникновению влаги через фундамент. Недолговечность такого гидроизоляционного покрытия предопределила разработку НПООО «Алкид» материалов – битумно-полимерной мастики (жидкая резина) и битумно-полимерного праймера «Аутокрин»^®, качество которых уже проверило время.

Эмульсия битумно-полимерная представляет собой композицию воды, частиц битума и полимера. Небольшой размер частиц битума и полимера (порядка нескольких микрон) обеспечивает их глубокое проникновение в бетон, «закрывая» трещины и поры в поврежденной бетонной поверхности, а быстрое испарение воды приводит к формированию бесшовного гомогенного битумно-полимерного покрытия на ремонтируемой поверхности. Как недостаток таких материалов – необходимость работ только при плюсовых температурах. Но у строителей в зимний период остается ресурс – работать мастиками битумно-полимерными холодными «Аутокрин»^®

Полина Вардеванян, УП «БелНИИПГрадостроительства», начальник отдела населенных пунктов и жилой среды: «Комплексная градостроительная реконструкция жилой застройки: проблемы и решения».

В отечественном градостроительстве вопросы реконструкции жилой застройки не сходят с повестки дня несколько последних десятилетий. Так, еще в 1983 году были опубликованы методические рекомендации, в которых изложены принципы комплексного подхода к обновлению жилья в ходе преобразования сложившихся районов. Два основных принципа комплексности остались неизменными. Во‑первых, в качестве объекта комплексного проектирования градостроителями рассматриваются не только отдельные жилые дома, но и другие здания, сооружения, коммуникации, а также участки незастроенных территорий. Под комплексной градостроительной реконструкцией жилой застройки понимается коренная перепланировка квартала или микрорайона с целью: совершенствования его функциональной и планировочной организации, повышения эффективности использования территории, сопровождающегося устранением морального и физического износа жилых и общественных зданий путем их перепланировки, пристройки или ликвидации отдельных объектов, а так же путем замены или ремонта их конструктивных элементов и оборудования.

Во‑вторых, понятие комплексности распространяется как на проектирование объектов реконструкции, так и на методы реализации проектных решений.

В Беларуси неоднократно предпринимались попытки применить комплексный подход к решению проблем, связанных с реконструкцией, капитальным ремонтом и тепловой модернизацией жилищного фонда, возведенного в 50‑е, 70‑е годы. Ведущими институтами страны, к числу которых относятся

БЕЛНИИПГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА, «НИПТИС им. Атаева С. С.» и Белжилпроект, был проведен ряд научных исследований, сформированы концептуальные подходы к организации работ, созданию и последовательному заселению подменного фонда, разработаны конкретные проектные предложения для отдельных микрорайонов и кварталов.

В текущем году были приняты очень важные правовые документы:

• «Концепция государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 года» (утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 5 апреля 2013 г. № 267).
• «Программа развития жилищно-коммунального хозяйства Беларуси до 2015 года» (утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 февраля 2013 г. № 97).

Решение указанных и других организационно-технических проблем комплексной реконструкции требует вести поиск новых форм взаимодействия всех заинтересованных сторон применительно к условиям конкретных «пилотных» площадок в городах-представителях. Предлагается совместными усилиями разработать «Дорожную карту по комплексной реконструкции жилой застройки 50‑х, 70‑х годов в больших и крупных городах Беларуси». Как известно, формат дорожной карты предполагает создание пошаговой стратегии в строгой увязке с имеющимися материальными и интеллектуальными ресурсами. Для достижения этой цели в разработку дорожной карты помимо отраслевых министерств и местных исполнительных и распорядительных органов управления должны быть вовлечены инициативные группы жителей, потенциальные инвесторы, застройщики, товарищества собственников и общественные организации включая Белорусский союз архитекторов.