Освобождение от ареста имущества по требованию законного владельца

В соответствии со статьями 285 и 286 Гражданского Кодекса Республики Беларусь собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом указанное право принадлежат также лицу, которое хотя и не является собственником, но владеет имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет также право на защиту его владения против собственника.

Передача недвижимого имущества во владение и пользование осуществляется согласно статье 527 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее – ГК РБ) на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Подписание такого документа является необходимым элементом исполнения договора продажи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, соответственно считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

В пункте 2 статьи 7 ГК РБ указано, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не предусмотрено законодательством.

Право собственности, как следует из статьи 210 ГК РБ, состоит из совокупности прав владения, пользования и распоряжения. Таким образом, при купле-продаже недвижимого имущества одновременно с передачей его по акту приема-передачи к покупателю переходят права владения и пользования недвижимым имуществом. При этом право собственности в полном объеме переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующих органах.

В соответствии со статьей 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» государственная регистрация права на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:

Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до нее. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права покупателю или продавцу соответственно, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременений и рисков.

В то же время, как отмечено в статье 522 ГК РБ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, при передаче недвижимого имущества на основании зарегистрированного в установленном порядке договора и статьи 527 ГК РБ к покупателю переходит право владения и пользования имуществом, однако полноправным собственником его он еще не становится. Покупатель становится только владельцем и пользователем данного имущества в силу закона и договора. В этой связи, на основании пунктов 3 и 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 № 25 «О практике рассмотрения хозяйственными судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из акта описи)» таким владельцем может быть заявлено требование об исключении имущества из акта описи и ареста. Указанный подход в полной мере соответствует принципу добросовестности участников гражданских правоотношений и обеспечивает реализацию права владельца на судебную защиту своего нарушенного права, установленного в статье 2 ГК РБ.

Подобный иск подается в хозяйственный суд на основании статьи 379 Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее – ХПК РБ).

Приведем пример.

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ИП Ш. к ООО «К» и ОАО «Л» об освобождении от ареста, наложенного определением хозяйственного суда, одноэтажного металлического здания арочного склада, а также отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного имущества, наложенного предписанием хозяйственного суда.

В обоснование своих требований истец ссылается на условия договора купли-продажи, статьи 9, 10, 36 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закона), статьи 282–285 ГК РБ, статью 379 ХПК РБ.

Ответчик ООО «К» в отзыве на иск требования не признал, ссылается на наличие задолженности по договору купли-продажи, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорное сооружение.

Ответчик ОАО «Л» в отзыве на иск, а также в судебном заседании требования не признал. Ссылается на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорное сооружение к истцу, а также то, что истец не является правомерным владельцем спорного сооружения.

Как следует из материалов дела, копии регистрационного дела в отношении спорного объекта недвижимости, материалов исполнительного производства, уголовного дела, между истцом и ЧУСП «К», правопреемником которого является ответчик ООО «К», был заключен договор купли-продажи одноэтажного металлического здания арочного склада.

Согласно пункту 1 договора ответчик ООО «К» продало, а истец купил одноэтажное металлическое здание арочного склада.

В пункте 3 договора стороны согласовали стоимость имущества, подлежащую оплате. Материалами дела достоверно подтверждается факт полного расчета за спорное имущество.

Как следует из содержания пункта 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 № 25 «О практике рассмотрения хозяйственными судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из акта описи)», если принадлежность имущества истцу может быть подтверждена определенными доказательствами (статья 104 ХПК), хозяйственный суд должен принимать во внимание только допустимые средства доказывания, в частности нотариально удостоверенные документы, когда право на имущество может быть по закону доказано только такими документами.

В соответствии со статьями 162, 164, 404 и 521 ГК РБ, а также пунктом 2 статьи 67 Закона договор купли продажи недвижимого имущества, стороной которого выступает индивидуальный предприниматель, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом сделка должна быть заверена подписью индивидуального предпринимателя и скреплена его печатью, а при отсутствии печати – нотариально удостоверена либо удостоверена регистратором.

Как следует из содержания договора купли-продажи, он был подписан сторонами и удостоверен государственным нотариусом государственной нотариальной конторы и зарегистрирован в реестре нотариальной конторы в этот же день.

В соответствии со статьей 4 Закона объектами государственной регистрации являются как сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, так и возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее – права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с указанным Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь.

В статье 9 Закона установлено, что государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента). Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Как следует из содержания материалов дела, указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Таким образом, судом с достоверностью был установлен факт заключения договора купли-продажи одноэтажного металлического здания арочного склада, его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Доказательств признания указанной регистрации недействительной, а также расторжения договора купли продажи ответчиками суду представлено не было. Кроме того, представитель ответчика ОАО «Л» в судебном заседании согласился с тем, что договор купли-продажи является заключенным.

Согласно статье 527 ГК РБ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено

законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из содержания пункта 5 договора купли-продажи, передача отчуждаемого арочного склада продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, который должен быть подписан сторонами.

В материалах уголовного дела, исследованного судом, содержится подлинный акт о приеме-передаче объекта основных средств – спорного здания арочного склада, подписанный сторонами и соответствующий форме, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь № 168 от 08.12.2003.

Таким образом, судом с достоверностью был установлен также факт фактического вступления истцом в правообладание (владение и пользование) спорным зданием арочного склада.

Довод ответчика ОАО «Л» о том, что истец не является правомерным владельцем спорного сооружения, а защите – в порядке, установленном статьей 286 ГК РБ, подлежат только права, перечисленные в статье 217 ГК РБ, не может быть принят во внимание в силу следующего.

В соответствии со статьей 285 ГК РБ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из содержания статьи 286 ГК РБ, права, предусмотренные статьями 282–285 ГК РБ, принадлежат также лицу, которое хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно части 3 статьи 217 ГК РБ, вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 286 ГК РБ.

Приведенный в статье 217 ГК РБ перечень вещных прав не является исчерпывающим. Основания владения содержаться также в иных нормах законодательства, а также могут вытекать из договора.

Статья 527 ГК РБ, а также пункт 5 договора купли-продажи содержит основание для возникновения права владения и пользования спорным объектом недвижимости: передачу объекта недвижимости на основании передаточного акта.

Как было отмечено выше, указанный акт был подписан сторонами, и имущество перешло в фактическое владение и пользование к истцу.

Указанное обстоятельство подтверждается содержащейся в материалах уголовного дела книгой учета основных средств, инвентарной карточкой учета объекта основных средств, иными материалами уголовного дела, подтверждающими фактическое владение и пользование спорным зданием склада арочного истцом на протяжении с 17.03.2006 по настоящее время.

К правомочиям собственника, перечисленным в пункте 1 статьи 210 ГК РБ, относятся права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Эти правомочия именуются правом собственности в субъективном смысле. Право собственности бессрочно.

Согласно статье 210 ГК РБ право собственности состоит из совокупности прав владения, пользования и распоряжения. Таким образом, при купле-продаже недвижимого имущества – здания склада арочного, одновременно с передачей по акту приема-передачи покупателю недвижимого имущества к нему перешли и права владения и пользования недвижимым имуществом.

При этом в полном объеме право собственности переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующих органах. В соответствии со статьей 522 ГК РБ, а также статьей 8 Закона переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Вступив в законное владение и пользование зданием склада арочного, и не осуществив государственную регистрацию перехода права собственности, истец собственником здания склада арочного еще не стал.

В Законе закреплены отличия государственной регистрации сделки и перехода права. Так, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Под государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права собственности на недвижимое имущество.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, переход права собственности не был своевременно зарегистрирован истцом по причине возбуждения в отношении него уголовного дела по обвинению в совершении преступления, предусмотренного частью 2 статьей 243 Уголовного Кодекса Республики Беларусь и избрания меры пресечения в виде подписки о невыезде. Приговором районного суда Ш. был признан невиновным и полностью оправдан за отсутствием в его деянии вменяемого состава преступления. Мера пресечения в отношении Ш. была отменена. Определением судебной коллегии по уголовным делам областного суда указанный приговор был оставлен без изменения. Протест в порядке надзора согласно письму Генеральной прокуратуры Республики Беларусь не приносился.

В соответствии со статьей 522 ГК РБ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно данным регистрационного дела на спорное здание арочного склада его собственником, как в момент заключения договора купли-продажи, так и до настоящего времени, является ООО «К» (правопреемник ЧУСХП «К»). При этом, согласно выписке из регистрационной книги о правах (обременениях) на капитальное строение истец является кандидатом в правообладатели спорным зданием склада арочного, то есть лицом, претендующим на приобретение права собственности в отношении недвижимого имущества (статья 5 Закона).

По данной причине определением хозяйственного суда на спорное здание арочного склада был наложен арест в качестве меры по обеспечению иска ОАО «Л» к ООО «К» о взыскании задолженности за поставленный товар. В момент составления акта описи и ареста спорного здания каких-либо замечаний от присутствовавшего директора ООО «К» Т. не поступило. Представитель истца, ОАО «Л», в момент составления акта описи и ареста спорного здания согласно его содержанию не присутствовали.

Предписанием хозяйственного суда в отношении указанного имущества судебным исполнителем хозяйственного суда в рамках исполнительного производства о взыскании с ООО «К» в пользу ОАО «Л» задолженности был вынесен запрет на совершение регистрационных действий. На основании указанного запрета РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» была произведена государственная регистрация запрещения совершения регистрационных действий в отношении спорного имущества, и выдано свидетельство.

Статьей 286 ГК РБ предусмотрена защита прав владельца, хотя и не являющегося собственником, но владеющего имуществом по основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Фактические обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что истец до регистрации своего права собственности на законных и договорных основаниях вступил во владение и пользование спорным имуществом. Регистрация перехода права собственности к истцу в настоящее время невозможна по причине наличия ареста спорного имущества и вынесения запрета совершения регистрационных действий в отношении него.

В соответствии с подпунктом 1.5. пункта 1 статьи 36 Закона регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации, кроме случаев, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь.

Таким образом, суд делает вывод о нарушении прав законного владельца одноэтажного металлического здания арочного склада – ИП Ш. в части препятствий регистрации перехода к нему права собственности по заключенному договору купли-продажи.

Согласно статье 379 ХПК РБ любое лицо, чье право затрагивается исполнением исполнительного документа, вправе предъявить иск взыскателю и должнику об освобождении имущества от ареста. При этом в соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 № 25 «О практике рассмотрения хозяйственными судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из акта описи)» истцами по таким делам могут быть собственники арестованного имущества, правомерные их владельцы, залогодержатель и иные лица, чьи права затронуты совершением исполнительных действий.

Согласно части 2 статьи 100 ХПК РБ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством. Лица, участвующие в деле, в процессе доказывания определяют объем фактов, подлежащих доказыванию, собирают доказательства, подтверждающие факты, подлежащие доказыванию, представляют доказательства, участвуют в их исследовании в судебном заседании, высказывают суду свое мнение по оценке доказательств.

В связи с изложенным, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по делу, суд приходит к выводу о наличии убедительных доказательств владения истцом спорным зданием склада арочного истцом на основаниях предусмотренных как статьей 527 ГК РБ, так и пунктом 5 договора купли-продажи.

При данных обстоятельствах исковые требования об освобождении от ареста, наложенного определением хозяйственного суда одноэтажного металлического здания арочного склада, а также отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного имущества наложенного предписанием хозяйственного суда были удовлетворены.

Белявский С. Ч., судья хозяйственного суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения Союза юристов

 

1 Архив хозяйственного суда Гродненской области. Решение от 07.05.2012 по делу № 49–10/12/2012