Арендная плата – существенное условие договора аренды

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наряду с индивидуальным описанием арендуемого имущества, существенным условием договора аренды является размер арендной платы.

Если предметом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, то стороны обязаны руководствоваться Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150).

Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в частной собственности, определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей и Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденными Указом № 150. Согласно ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным.

Последствием признания договора аренды незаключенным является невозможность удовлетворения требований из него вытекающих.

Приведем пример.

Экономическим судом было рассмотрено дело по иску ОАО «А» к ООО «Б», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца ОАО «В» о взыскании основного долга по арендной плате за январь-ноябрь 2012 г. (в том числе за январь-апрель по договору аренды № 1 и за май-ноябрь по договору аренды № 2), процентов за пользование чужими денежными средствами (в том числе за январь-апрель по договору аренды № 1 и за май-ноябрь по договору аренды № 2).

В обоснование предъявленных требований истец сослался на условия заключенных сторонами договоров аренды № 1, № 2 с учетом дополнительных соглашений и протоколов разногласий.

В ходе рассмотрения настоящего дела экономическим судом было установлено следующее.

Между сторонами по делу был заключен договор аренды № 1 от 15.04.2009. Предметом данного договора являлось предоставление истцом в срочное возмездное владение и пользование ответчику нежилых помещений. При этом в последующем сторонами были подписаны дополнительные соглашения № 1–5, которыми стороны неоднократно изменяли площадь предоставляемых помещений, их стоимость, расчет арендной платы в приложениях № 4 и № 5, а также иные условия. Согласно дополнительному соглашению № 5 от 01.04.2011 стороны согласовали размер арендной платы – 250,01 базовых величин в месяц за все арендованное имущество, а также новый расчет арендной платы исходя из базиса для расчета – базовой величины.

В связи с неоднократными изменениями площади предоставляемых помещений сторонами подписывались акты приема-передачи имущества. 01.05.2012 в связи с истечением срока действия договора аренды № 1 арендатором было возвращено все арендуемое имущество истцу по актам приема-передачи.

В период действия последнего дополнительного соглашения № 5 от 01.04.2011 к договору аренды № 1 до момента фактического возвращения всего имущества по данному договору, то есть с 01.04.2011 по 01.05.2012 условия договора аренды № 1 в части площади предоставленных помещений, а также размера арендной платы и порядка ее расчета сторонами не изменялись. Арендная плата в указанный период составляла, как было указано выше, 250,01 базовых величин за все арендованное имущество в месяц. При этом согласно п. 15 договора аренды № 1 и приложений № 4 и № 5 к нему (в редакции дополнительных соглашений) арендная плата должна была вноситься арендатором в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты.

Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 02.11.2007 № 1446 «Об установлении размера базовой величины» на момент подписания сторонами 01.04.2011 дополнительного соглашения № 5 к договору аренды № 1 была установлена базовая величина в размере 35 000 рублей, а с 01.04.2012 до момента возвращения арендодателю всего арендованного по договору имущества – согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1785 «Об установлении размера базовой величины» – базовая величина была установлена в размере 100 000 рублей.

Согласно ст.ст. 391 и 392 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

В период исполнения сторонами условий договора аренды № 1 действовал Указ Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 (в ред. от 04.10.2011) «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», установивший правила определения размера арендной платы и применения базовой величины при ее расчете. Названный Указ утратил силу с 01.04.2012 в связи с изданием Указа № 150. Указом № 150 был изменен базис для расчета арендной платы с базовой величины на базовую арендную величину, при этом ее размер с 01.04.2012 в п. 2.1. Указа был установлен равным 54 000 рублей.

Согласно п. 2.4. Указа № 150 его действие распространяется на правоотношения при сдаче в аренду недвижимого имущества, оборудования и транспортных средств, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

В связи с изложенным, по мнению ответчика, законодателем был принят правовой акт, устанавливающий для истца обязательные иные, нежели предусмотренные договором аренды № 1, условия расчета арендной платы, то есть исходя из размера базовой арендной величины, а не базовой величины, как это было согласовано сторонами в названном договоре и неотъемлемых приложениях к нему. По данной причине при оплате арендных платежей в 2012 году по договору аренды № 1 ответчиком оплачивалась арендная плата исходя из базовой арендной величины, а не базовой величины, как это было предусмотрено в договоре, что вызвало недоплату, по мнению истца, арендной платы, с учетом условия п. 15 договора аренды № 1 и приложений № 4 и № 5 к нему (в редакции дополнительных соглашений). Указанный в договоре № 1 базис для расчета арендной платы – базовая величина, а также методика расчета арендной платы сторонами не изменялась.

Довод ответчика об обязательном распространении действия Указа № 150 на ответчика и правоотношения сторон не может быть принят судом в силу следующего.

Указом Президента в качестве неденежного вклада в ОАО «В» было передано 4 537 772 акции истца, принадлежащие Республике Беларусь, или более 50 %.

Согласно ст. 63 ГК хозяйственные товарищества и общества могут быть учредителями (участниками) других хозяйственных товариществ и обществ, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Таким образом, с учетом содержания ст.ст. 63, 213 и 215 ГК, материалов дела, следует сделать вывод о том, доля Республики Беларусь в ОАО «А» составляет менее 50 %. С учетом изложенного довод ответчика о том, что Указ № 150 распространяет свое действие на арендные правоотношения ответчика с истцом в силу его п. 2.4., является ошибочным и не подтверждается материалами дела. Надлежащих доказательств обратного сторонами суду не представлено.

Согласно п. 22 договора аренды № 1 сторонами был установлен срок его действия – три года с момента подписания и при условии согласования Наблюдательным советом. При этом в п. 26 указанного договора стороны предусмотрели, что по истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя обязательства, при прочих равных условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Условие о продлении срока действия договора, установленного п. 22 договора аренды, после его истечения договором не предусмотрено.

Как было отмечено выше, в связи с изложенным 01.05.2012 в связи с истечением срока действия договора аренды № 1 арендатором было возвращено все арендуемое имущество истцу по актам приема-передачи.

02.05.2012 сторонами был подписан новый договор аренды № 2. Предметом данного договора, также как и договора аренды № 1, являлось предоставление истцом в срочное возмездное владение и пользование ответчику нежилых помещений. Во исполнение подписанного договора аренды № 2 истцом по актам приема-передачи от 02.05.2012 имущество, названное в договоре и отличающееся по площади (815,9 кв. м.) от использовавшегося по договору аренды № 1 на момент истечения срока действия договора и возвращения имущества (791,7 кв. м) было передано ответчику во владение и пользование.

С учетом возвращения арендованного по договору аренды № 1 имущества, заключения нового договора аренды № 2 и передачи ответчику имущества в иной площади по нему, дальнейших действий сторон суд приходит к выводу о наличии действительной воли сторон, направленной на окончание договорных отношений по ранее действовавшему договору аренды № 1 и заключение нового договора аренды № 2.

Согласно п. 22 договора аренды № 2 сторонами был согласован срок его действия – три года при условии согласования Наблюдательным советом. Решением заседания Наблюдательного совета истца от 02.05.2012 (протокол № 3) было согласовано заключение договора в первоначальной редакции.

В п. п. 12, 13 и 15 указанного договора стороны согласовали размер арендной платы – 257,51 базовых величин исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты.

Вместе с тем договор был подписан ответчиком с протоколом разногласий от 26.06.2012. Согласно данному протоколу разногласий стороны согласовали суммарный размер арендной платы – 257,51 базовых арендных величин исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты. Протокол разногласий истцом был также подписан. Согласие наблюдательного совета истца на подписание протокола разногласий истцом получено не было. Более того, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца – ОАО «В», в письме от 15.02.2013 отказало в согласовании истцу протокола разногласий.

Кроме того, арендатором не были подписаны приложения 4 и 5 к договору аренды № 2, содержащие расчеты арендной платы исходя из размера базовой величины. Согласно п. 11 договора расчеты арендной платы (приложения 4 и 5) являются неотъемлемой частью договора.

В последующем в переписке между сторонами было подтверждено наличие разногласий между ними относительно базиса для расчета арендной платы – базовой величины или базовой арендной величины.

Указанное обстоятельство также подтверждено сторонами в заключенном согласно ст. 107 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) соглашении по делу.

Таким образом, имущество по договору аренды № 2 было передано в аренду истцом ответчику без достижения соглашения по конкретному размеру арендной платы и расчету ее стоимости, а также без последующего согласования Наблюдательным советом истца договора с учетом разногласий.

Вместе с тем, несмотря на отсутствие согласования размера арендной платы в надлежащем порядке, оплата за арендованное по договору аренды № 2 имущество в мае-ноябре 2012 г. осуществлялась ответчиком исходя из размера базовой арендной величины и размера арендной платы – 257,51 базовых арендных величин в месяц. В письме от 28.11.2012 истец потребовал от ответчика погашения задолженности за май-ноябрь 2012 г. по данному договору аренды.

Как следует из содержания п. 17 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 (в ред. от 19.09.2012) «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в частной собственности, определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей и Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденными Указом № 150.

С учетом изложенного на основании ст. 391 ГК следует сделать вывод о том, что при исполнении договора аренды № 1 в редакции дополнительного соглашения № 5 от 01.04.2011 стороны должны были руководствоваться его условиями.

Доказательств внесения изменений в договор аренды № 1 в части размера подлежащей уплате за январь-апрель 2012 г. арендной платы и порядка ее расчета, сторонами по делу суду не представлено.

В соответствии со ст.ст. 577 и 585 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии со ст. 394 ГК расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

Как следует из содержания п. 20 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 (в ред. от 19.09.2012) «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление Пленума № 1) обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества в силу положений ст.ст. 309, 577, 582, 585, 593, 626 ГК.

Основной долг ответчиком по договору аренды № 1 оплачен в полном объеме своевременно не был. Задолженность на момент рассмотрения дела составляет 41 072 940 рублей.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежного обязательства повлекло начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 366 ГК.

Произведенный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами суд признает необоснованным в связи с применением неверной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Беларусь. Согласно расчету, произведенному судом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составит иную сумму, рассчитанную судом.

Согласно ст. 625 ГК и п. 4 постановления Пленума № 1 договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным.

С учетом содержания ст.ст. 394, 577, 585, 625 ГК не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что истцом в счет-фактурах односторонне был изменен договорной размер арендной платы по спорным договорам и выражено согласие на использование базовой арендной величины при расчете арендной платы. Изменение существенного условия договоров должно осуществляться исходя из названных норм права письменно, путем внесения соответствующих изменений в договоры.

Согласно ч. 2 ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством. Лица, участвующие в деле, в процессе доказывания определяют объем фактов, подлежащих доказыванию, собирают доказательства, подтверждающие факты, подлежащие доказыванию, представляют доказательства, участвуют в их исследовании в судебном заседании, высказывают суду свое мнение по оценке доказательств.

При этом в соответствии со ст. 104 ХПК обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Поскольку сторонами не было представлено суду надлежащих доказательств согласования конкретного размера и порядка расчета арендной платы по договору аренды № 2, указанный договор следует признать незаключенным.

В связи с признанием договора аренды № 2 незаключенным в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы на основании указанного договора за период с мая по ноябрь 2012 г., а также начисленных на задолженность по договору процентов за пользование чужими денежными средствами было отказано.

Завершая, следует отметить, что в случае признания договора аренды незаключенным согласно п. 18 постановления Пленума № 1, применение последствий недействительности или незаключенности договоров аренды осуществляется по правилам гл. 59 ГК, поскольку иное не установлено законодательством (в частности, п. 2 ст. 168 ГК) и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Белявский С. Ч., судья экономического суда Гродненской области