Когда истек срок аренды

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды.

Согласно условиям договора истец передал ответчику в срочное возмездное владение и пользование имущество – нежилое помещение в производственном здании.

В соответствии с условиями договора аренды ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК РБ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 585 ГК РБ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В установленные сроки ответчик арендную плату не вносил, в связи с чем решением хозяйственного суда по другому делу с него была взыскана задолженность по арендной плате и пеня.

В условиях договора аренды стороны согласовали срок его действия, который истек и на момент рассмотрения спора продлен не был (доказательств не представлено).

В соответствии с частью 1 статьи 593 ГК РБ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Во исполнение требований части 2 пункта 2 статьи 10 ГК РБ и Приложения к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь «Претензионный порядок урегулирования спора» истцом в адрес ответчика была направлена претензия об освобождении занимаемого помещения, которая была оставлена последним без ответа.

В установленный договором срок ответчик свои обязательства в полном объеме не выполнил (доказательства освобождения помещения не представлены).

При данных обстоятельствах исковые требования о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения в производственном здании признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Необходимо отметить, что если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель помимо выселения вправе потребовать от него еще и внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» было разъяснено, что часть 2 и 3 статьи 593 ГК РБ являются специальными нормами, устанавливающими объем ответственности арендатора в случае невозврата (несвоевременного возврата) имущества при прекращении договора аренды.

В этой связи был сделан правомерный вывод о том, что по смыслу статьи 971 ГК РБ плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением, поскольку с арендатора, не возвратившего своевременно после прекращения договора аренды объект аренды, подлежит взысканию арендная плата в соответствии с частью 2 статьи 593 ГК РБ, так как обязанность по оплате за пользование имуществом возникла из договора аренды, а не стоимость неосновательного обогащения на основании статьи 971 ГК РБ.

При этом если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (пункт 3 статьи 376, статья 377, пункт 1 статьи 626 ГК РБ), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения.

Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные доказательства. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором. При этом, изменение (установление) размера арендной платы на недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, после прекращения договора аренды такого имущества является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом исходя из измененного (установленного) размера арендной платы.

По смыслу пункта 1 статьи 366 ГК РБ арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества.

В то же время в период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодатель не вправе требовать с арендатора неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды исходя из норм статей 311, 378, 423, 593 ГК РБ.

В случае, когда доначисленная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Например, в случае заключения нового договора аренды с другим арендатором и нарушения прежним арендатором обязанности вернуть имущество, у арендодателя также могут возникнуть убытки (упущенная выгода). Например, в виде разницы между новым размером арендной платы и размером, указанным в договоре, в случае, если размер арендной платы после прекращения договора стал выше, чем арендная плата, установленная прекращенным договором аренды, которую арендатор обязан был вносить до момента возврата арендуемого имущества.

При возникновении у арендодателя убытков применяются положения статьи 14 ГК РБ, которые направлены на возмещение потерпевшему понесенных им расходов, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Для взыскания убытков в соответствии со статьями 14, 364 ГК РБ лицо, требующее их возмещения, должно доказать наступление убытков, противоправность поведения должника, наличие причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками. Кроме того, при взыскании убытков в виде упущенной выгоды кредитору необходимо представить документы, доказывающие, что им принимались необходимые меры и были сделаны соответствующие приготовления для извлечения доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением обязательств.

Завершая, следует отметить, что учитывая возможности взыскания арендной платы, а также размер судебных расходов по рассмотрению дел о выселении (10 базовых величин или 1 000 000 рублей) и взыскании арендной платы (до 5% цены иска, но не менее 15 базовых величин или 1 500 000 рублей), безусловно, более рачительным для арендатора будет мирное урегулирование споров с арендодателем, а при невозможности – выселение без привлечения суда.

Белявский С. Ч., судья хозяйственного суда Гродненской области, заместитель председателя Гродненского областного отделения Союза юристов

 

1 Архив хозяйственного суда Гродненской области. Решение от 02.04.2012 по делу № 59–12/2012.