Так преобразился реконструированный дом барачного типа по ул. Пензенская (Минск)

Проблема пятиэтажных застроек эпохи «оттепели» поднималась не раз, предлагаются, и уже есть реализованные варианты ее решения. В нашей республике судьба «хрущевок» обсуждается в последнее время очень активно.

Недавнее заявление председателя комитета архитектуры и градостроительства Мингор­исполкома Виктора Никитина о начале поквартальной реконструкции «хрущевок» в феврале 2008 года вызвало очередную волну обсуждения в прессе. Сообщалось, что в каждом районе Минска будет выбрано по кварталу домов массовой застройки 60-х годов, и начнутся работы над ними по пилотным проектам. Вместе в тем, озвученная В.Никитиным концепция об отказе о сносе «хрущевок» вызывает множество вопросов.

Председатель комитета отметил, в частности: «Мы изучали опыт Киева, Москвы, будем его адаптировать к белорусским условиям».

Во-первых, можно воспользоваться московским опытом и снести часть устаревших по всем параметрам зданий, построив на их месте многоэтажки, в том числе и элитные. Во-вторых, есть возможность надстройки нескольких этажей и расширения общей площади квартир. И наконец, можно обойтись капремонтом - заменить инженерные коммуникации, утеплить стены и крышу. В домах этой серии планируется провести замену инженерных коммуникаций, капитальный ремонт подъездов, возможна также пристройка лифта и надстройка верхнего этажа. Ввиду жесткого расположения несущих конструкций проводить перепланировку, по мнению специалистов, нецелесообразно.

Реконструкция «хрущевок» на деле оказывается весьма сложным мероприятием по многим причинам. Проблема номер один - жильцы таких объектов. Проводить какие-либо серьезные работы в зданиях без выселения их обитателей невозможно. Однако зачастую большинство квартиросъемщиков не хотят выселяться (даже временно), а часть из них не желают платить за лишние метры, которые появляются после расширения общей площади в результате реконструкции. Самый показательный пример в этом отношении - дом по улице Осипенко, который до сих пор реконструирован только наполовину. Дело в том, что жильцов решили переселять частично. Когда была отремонтирована одна часть дома, квартиросъемщики второй половины не захотели переезжать (см. фото 1).

«Половинчатая» реконструкция дома по улице Осипенко (Минск)

Но главной проблемой, конечно, является финансирование таких проектов. Сегодня в Беларуси немалый объем жилищного фонда нуждается в реконструкции, однако бюджетные средства не позволяют охватить большинство объектов. Как сообщил директор института «Белжилпроект» Иван Кришеник, в республике жилой фонд составляет 220 млн кв.м. Чтобы поддерживать его в нормальном состоянии, ежегодно необходимо ремонтировать минимум 4% от общей площади, это около 18 млн кв.м. Однако статистика констатирует - каждый год ремонтируется только около 800-900 тыс. кв.м.

Назрела необходимость привлечения сторонних инвесторов, которые, в свою очередь, будут вкладывать средства только в случае рентабельности проекта. Если речь идет о «хрущевках», то прибыль может иметь место лишь при получении новой жилой площади - после надстройки нескольких этажей или сноса объектов и строительства нового современного жилья.

Проекты - только на бумаге

По словам главного архитектора «Белжилпроекта» Александра Маркевича, пять лет назад институт разработал сразу несколько концепций по реконструкции «хрущевок». Самые крупные проекты - «Золотая горка» и «Орловская-Червякова-В.Хоружей». Это так называемая комплексная реконструкция, в рамках которой предусматриваются работы не над единичными объектами, а над кварталом в целом. Кроме того, такой подход позволяет найти общее решение для одной площадки. Созданные концепции предусматривали несколько вариантов работ: «мягкие» - с расширением общей площади и сложные - с настройкой трех-пяти этажей. Однако все, что было претворено в жизнь из концепции «Орловская-Червякова-В.Хоружей» - реконструкция домов на улице Осипенко в достаточно мягких ее вариантах. Там были расширены кухни, прихожие, у хозяев квартир на первом этаже появился выход в собственные маленькие садики.

С реализацией более масштабных проектов вскоре стали возникать сложности. Так, городской администрацией по неясным причинам было запрещено увеличивать этажность, предпочтение было отдано возведению мансард. В сфере финансирования подобных проектов было еще меньше определенности: вопрос за чей счет будут выполняться работы остался открытым. Ведь жильцы не были согласны оплачивать часть суммы, государственному бюджету такие проекты оказались не под силу, а для сторонних инвесторов без пристройки этажей они стали нерентабельными.

В результате, план «Золотая горка» в районе улицы Платонова так и остался на бумаге. Комитет по архитектуре и градостроительству утвердил максимальное изменение проекта - оставив надстройку мансарды, хотя прочность построек позволяла добавить три-четыре этажа.

Государственный бюджет не может позволить начать комплексную реконструкцию в тех масштабах, которые необходимы. Для сторонних инвесторов отнюдь не всегда привлекательны те условия, которые ставит администрация города. Ведь зачастую финансирующая сторона рискует: сделав заказ проектному институту и подготовив все необходимые документы, инвесторы сталкиваются с несогласием жильцов, в результате чего теряют деньги.

Возможность привлечения ино­странного капитала минимальна. К тому же, приняв решение не сносить «хрущевки», а следовательно обретать свободные площадки для строительства нового жилья в центре города, административные структуры снизили привлекательность вопроса.

Специалисты утверждают, что железобетонные конструкции большинства этих зданий обладают высокой прочностью, а после проведения комплекса ремонтных работ и утепления фасадов будут удовлетворять всем эксплуатационным характеристикам еще 50-75 лет. Стоит напомнить: изначально срок службы «хрущевок» рассчитывался на 125 лет. Вероятнее всего, программа реконструкции построек 60-х годов будет пересматриваться еще не один раз...